趋势 | 解读大资管时代下的REITs新风向！

导语

2020年4月30日，中国证监会联合国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），并出台《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（以下简称“指引”），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作，引起基建领域和资本市场广泛关注。

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什么是REITs

REITs是不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts）的简称，广义定义为以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的产品。根据REITS种类的不同和各国法律法规的要求，REITS在组织形式、投资类别和收益分配比例等很多方面都有一定差异。

目前，不动产资产证券化项目遵循两条投资主线：

一：稳定的商业运营收入，即专项计划的现金流直接/间接来源于写字楼、酒店、商场、服务型公寓等不动产所产生的收益；

二：目标物业的处置收入，即通过处置目标物业分享物业增值收益及/或实现投资本息的回收。

根据两条投资主线不同的融资结构和投资逻辑，目前国内企业资产证券化市场上出现了权益型不动产资产支持专项计划（类REITs）及抵押型不动产资产支持专项计划（CMBS）两类产品。前者股性特征较强，但根据融资方对目标物业远期持有偏好的不同，可设计成偏股型类REITs和偏债型类REITs；后者债性特征明显。

与我国大部分信托产品均属于私募信托不同的是，国际意义上的REITs实际上是一种公募基金，只有少数REITs产品设计成私募形式。

*图源自于DFocus。

02

REITs的发展历程和我国现状

探索REITs在我国未来的发展趋势，就要回溯其在成熟资本市场的历史。REITs最初于1961年起源于美国，迄今为止大致上经历了三次发展高潮。第一次是20世纪60年代末和70年代初期抵押型REITs的发展高潮，1986年的税法改革削弱了房地产类有限合伙企业的税收优势促使房地产投资者转向REITs，因此REIT行业进入了第二个发展高潮，REITs行业的第三次发展高潮始于20世纪90年代初期，由于REITs结构的创新，公开上市的REITs称为发展主流。纵观美国REITs的发展历程，虽遭遇几次低谷，但整体而言REITs产品发展迅速。REITs市场的起伏与经济周期及房地产市场具有较强的相关性。

*图源自于DFocus。

结合美国REITs市场的发展来看，目前我国房地产行业仍处于蓬勃发展、市场热情不减的阶段，在住宅与商业物业方面，传统的融资工具如抵押贷款以及资产证券化等抵押型融资手段使用较多。在房地产融资收紧的背景下，我国企业通过发行REITs品种来实现融资的意愿有所增强，而且在资产层面一线城市、强二线城市也已经存在较为成熟的商业物业资产，基本具备了发展成熟REITs产品的底层基础。另外作为一种资产配置的工具，REITs也有望成为长期限机构投资者和个人投资者资产配置的重要部分

当前我国REITs发展的障碍主要是交易结构中税收较多、流动性困难，REITs的组织形式、管理制度、合格投资者等也需要探索，这些问题都有待REITs相关管理规范文件的出台来明确和解决。

03

REITs优势

REITs作为房地产融资链上最后端的融资手段，对产品的参与方均有一定好处：

对于政府

可以盘活房产存量而扩大税基，同时政府庞大的自持物业可以通过REITs转化为租赁物业，从而降低物业的运营成本；

对于房地产开发商

多了一种资产退出渠道，抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道，权益型REITs可以直接卖断经营性房产，盘活资金占用，提高资金周转速度，优化财务报表，甚至能够帮助地产公司实现由开发运营商向资产服务商的转变；

对于REITs的投资者

多了一种标准化的投资产品，相较于重资产的炒房投资，REITs提供了一种化整为零的方式参与房地产投资。

*图源自于网络。

除了持有房地产物业，成熟资本市场上REITs所持有的商业物业还有重大一部分来自于其他行业的物业资产，例如零售、金融、科技等行业将旗下的门店、营业部、数据中心等物业资产REITs化，这类企业在发展早期为了占据核心地区业务或者大量投资固定资产达到，购置或建设了大量核心区域门店与运营中心，使得企业背负了较重的资产，通过将旗下的门店、营业部、数据中心出售给REITs剥离资产，可以显著降低这类企业的资产负担。

04

国内成熟REITs产品与类REITs产品区别

我国最早于2001年开始进行房地产基金领域的探索，REITs在信托层面制度基础建立，并发行了国内第一支具有抵押贷款类REITs色彩的信托产品——新上海国际大厦项目资金信托计划，官方层面深交所首次出现了对REITs发行可行性研究；后续2007年到2013年之间，房地产市场的火爆叠加政策的推动，进行了REITs发行的尝试，国内基金如汇贤产业信托、鹏华美国房地产基金等赴港和赴美上市；2014年，证监会发布《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》，特别讨论了建立REITs相关的制度及解决方案房地产领域，部分不动产持有者希望借助资产证券化发行条件灵活、结构化增信处理下发行成本较低的优势，盘活存量资产，开辟新的融资渠道，但目前REITs相关制度尚未完善，REITs产品基本以类REITs形式存在，成为了我国交易所ABS市场的一个常规品种，发行规模已超700亿，公募REITs在国内仍属于空白领域。

*图源自于网络。

成熟市场的REITs产品与我国目前的类REITs产品存在一定区别，简单来说核心在于成熟REITs市场是一个投资人市场（相对于买方市场来讲），REITs作为投资方可以投资房地产领域的相关标的，如物业、地产相关股票、债权、贷款、其他REITs或CMBS，权益属性明显；类REITs市场是一个融资人市场，类REITs更多的是融资方发起用来作为一个融资工具，底层资产单一，且固定收益属性明显。

05

不动产资产管理与REITs的联系

中国的房地产行业正经历巨大的变局，由增量时代向存量时代转换，正如行业普遍认知，增量时代是周转与利润的游戏，而存量时代，就是现金流与利率的游戏，前者关注不动产的去化效率与杠杆能力，后者关注现金流转效率和综合能力。

在REITs项目的期初，投资者会首先与计划管理人确认目标物业的现有权属状态、权利负担以及计划管理人对目标物业权属状态、权利负担变化的预估进度，这里面涉及产权归属、租赁合同的合法有效性、竣工验收档案、租金支付频率等法律审核内容，而这些是需要当前运营时代，各大目标物业持有方所亟需具备的不动产资产运营管理能力，既要盘清家产，清晰掌握资产明细及使用情况，从房产信息到租控管理，到财务预算管理，均有良好的风险管控；又要在自身运营管理方面，从设备资产到预防性维护，到全设施管理，有完整的生命周期运维记录，这就要求越来越多的业主方和运营管理方，有一体化的不动产资产及运营管理体系（包括系统）来提供系统化、标准化、线上化、流程化、数字化的综合管控。

*图片为DFocus资产管理系统数据驾驶舱。

未来，大家将更加认识到资产管理能力对于现金流周转能力的重要性，因为，“谁有资产管理能力，投资人就会跟着你走，有优势的资金会跟着你走。”

（该文章为作者原创内容，未经许可请勿转载。）

作者 / Harry W.

DFocus作为国际建筑业主与管理者协会（BOMA）和全球企业不动产协会（Corenet Global）的企业会员，以企业不动产资产及物业运营管理为出发点，以信息智能化建设为基础，以价值创造为导向，帮助业主逐步增强并强化自身智慧不动产管理的集约化、科技化、信息化、流程化管控，帮助企业（集团）实现从规模粗放扩张向效益导向的集约化发展方向转变，走价值创造之路。

作为BOMA的金牌供应商，我们通过向业主提供完善的系统管理工具和全生命周期的实施运维服务，帮助企业最大化了解自身不动产的运营状况，为决策者在不动产组合投资和智能建筑管理决策提供可靠的数据依据。

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